Frais de notaire au Maroc : ce qu’ils couvrent vraiment

Quand on achète un appartement, une maison ou un terrain au Maroc, on entend vite parler des « frais de notaire ». L’expression est trompeuse : la plus grande partie de ces sommes ne revient pas au notaire. Il s’agit surtout de droits et de taxes que le professionnel collecte pour le compte de l’État et de la conservation foncière. Comprendre ce qu’ils recouvrent vous permet de lire un devis, de poser les bonnes questions et de prévoir votre budget sans mauvaise surprise.

Ce que recouvrent les frais de notaire

Un décompte de frais d’acquisition regroupe en général plusieurs postes de nature différente :

• les droits d’enregistrement, un impôt perçu par l’administration fiscale sur l’acte de vente, calculé selon les règles du Code général des impôts ;
• les droits de conservation foncière, perçus par l’ANCFCC pour inscrire la vente sur le titre foncier et mettre à jour le nom du propriétaire ;
• les honoraires du professionnel qui rédige l’acte, encadrés par un tarif réglementé ;
• les frais et débours : timbres, copies, certificats et formalités nécessaires au dossier.

Les deux premiers postes ne dépendent pas du professionnel choisi : ils sont fixés par les textes et reversés aux administrations. Seuls les honoraires rémunèrent le travail de l’étude.

Les droits d’enregistrement

L’enregistrement donne date certaine à l’acte et permet à l’administration fiscale de percevoir l’impôt dû sur la mutation. Le montant dépend notamment du prix déclaré et de la nature du bien. Certaines catégories d’acquisitions peuvent relever de régimes particuliers ; c’est au professionnel de vous dire si votre achat est concerné et sur quelle base.

Le notaire calcule ces droits, les encaisse auprès de vous et les verse à l’administration. Il doit pouvoir vous remettre la justification du paiement.

Les droits de conservation foncière

Pour un bien immatriculé, la vente n’est opposable aux tiers qu’une fois inscrite sur le titre foncier auprès de la conservation foncière. Cette inscription donne lieu à des droits perçus par l’ANCFCC. S’ajoutent souvent la délivrance d’un certificat de propriété à jour et, en cas de crédit, l’inscription de l’hypothèque au profit de la banque.

Avant la signature, le professionnel consulte le titre foncier pour vérifier le propriétaire inscrit et les charges éventuelles : hypothèque, saisie, servitude. Demandez-lui ce qu’il a constaté.

Les honoraires et les débours

Les honoraires rémunèrent la rédaction de l’acte, les vérifications préalables, la conservation des fonds et l’accomplissement des formalités. Ils sont encadrés par un tarif réglementé : le professionnel vous indique le montant applicable à votre acte, par écrit.

Les débours couvrent les frais engagés pour votre dossier : timbres, copies, attestations administratives, documents demandés au vendeur comme l’attestation de paiement des taxes locales. Ils figurent en principe sur une ligne à part.

Notaire ou adoul

Le Maroc connaît deux professions qui peuvent établir un acte de vente immobilière, et le choix dépend surtout de la situation juridique du bien :

• pour un bien immatriculé, doté d’un titre foncier tenu par l’ANCFCC, l’acte est en général reçu par un notaire, profession organisée par la loi n° 32-09 ;
• pour un bien non immatriculé, détenu sous forme de melkia, l’acte est traditionnellement établi par des adouls, puis homologué par le juge compétent.

L’annonce ne dit pas toujours de quel régime relève le bien. C’est le professionnel lui-même qui le vérifie, à partir des documents du vendeur. Dans certains cas, d’autres professionnels habilités par la loi peuvent aussi rédiger l’acte ; posez la question si votre situation est particulière.

Pour un bien en melkia, demandez aussi ce qu’impliquerait une immatriculation future, et si une procédure est déjà en cours auprès de la conservation foncière.

Qui paie quoi

Par usage, l’acheteur prend en charge les frais liés à son acquisition : droits d’enregistrement, conservation foncière, honoraires de l’acte. Le vendeur, de son côté, a ses propres obligations, comme l’impôt éventuellement dû sur son profit immobilier et la levée d’une hypothèque existante. Ces règles peuvent être aménagées entre les parties : faites-les écrire dans le compromis.

Toujours demander un devis écrit

Avant de signer quoi que ce soit, demandez au professionnel un devis écrit et détaillé, poste par poste. Puis, après la signature, demandez le décompte définitif. Vous pouvez aussi lui demander :

• comment les fonds sont consignés entre le versement et l’inscription de la vente ;
• quels documents il attend de vous et du vendeur ;
• quelles vérifications il a faites sur le titre foncier ;
• à quel moment vous recevrez la copie de l’acte et le certificat de propriété à votre nom.

Un professionnel sérieux répond clairement à chacune de ces questions.

Le moment venu

Quand vous avez arrêté votre choix sur un bien, gool.li peut, si vous le demandez, vous présenter un notaire ou un adoul. Le choix vous revient, gool.li ne prend rien sur l’acte et ne cite aucun tarif : c’est le professionnel qui vous remet son devis.