مصاريف التوثيق في المغرب: ماذا تشمل فعلًا

عند شراء شقة أو منزل أو قطعة أرض في المغرب، سرعان ما يُتحدث عن «مصاريف التوثيق» أو «مصاريف الموثّق». والعبارة مضلِّلة، لأن الجزء الأكبر من هذه المبالغ لا يعود إلى الموثّق. فهي في معظمها واجبات ورسوم يستخلصها المهني لحساب الدولة والمحافظة العقارية. وفهم ما تشمله يتيح لك قراءة التقدير، وطرح الأسئلة المناسبة، وإعداد ميزانيتك دون مفاجآت.

ما الذي تشمله مصاريف التوثيق

يجمع كشف مصاريف الاقتناء عمومًا عدة بنود مختلفة الطبيعة:

• واجبات التسجيل، وهي ضريبة تستخلصها الإدارة الجبائية على عقد البيع، وتُحتسب وفق قواعد المدونة العامة للضرائب؛
• واجبات المحافظة العقارية، التي تستخلصها الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية لتقييد البيع في الرسم العقاري وتحيين اسم المالك؛
• أتعاب المهني الذي يحرّر العقد، وهي مؤطرة بتعريفة منظّمة؛
• المصاريف والنفقات: الطوابع والنسخ والشهادات والإجراءات اللازمة للملف.

البندان الأولان لا يتوقفان على المهني الذي تختاره، فهما محددان بالنصوص ويُؤدَّيان إلى الإدارات. أما الأتعاب وحدها فهي مقابل عمل المكتب.

واجبات التسجيل

يمنح التسجيلُ العقدَ تاريخًا ثابتًا، ويتيح للإدارة الجبائية استخلاص الضريبة المستحقة على نقل الملكية. ويتوقف المبلغ خصوصًا على الثمن المصرّح به وعلى طبيعة العقار. وقد تخضع بعض فئات الاقتناء لأنظمة خاصة، والمهني هو من يخبرك هل يشمل ذلك شراءك وعلى أي أساس.

يحتسب الموثّق هذه الواجبات، ويتسلّمها منك، ثم يؤديها إلى الإدارة. وينبغي أن يكون قادرًا على تسليمك ما يثبت الأداء.

واجبات المحافظة العقارية

بالنسبة إلى عقار محفّظ، لا يُحتج بالبيع تجاه الغير إلا بعد تقييده في الرسم العقاري لدى المحافظة العقارية. ويترتب على هذا التقييد واجبات تستخلصها الوكالة. وغالبًا ما يُضاف إليها تسليم شهادة ملكية محيّنة، وفي حالة القرض، تقييد الرهن الرسمي لفائدة البنك.

قبل التوقيع، يطّلع المهني على الرسم العقاري للتحقق من المالك المقيّد ومن التحملات المحتملة: رهن، أو حجز، أو ارتفاق. اسأله عما وقف عليه.

الأتعاب والنفقات

تقابل الأتعاب تحرير العقد، والتحقق المسبق، وحفظ الأموال، وإنجاز الإجراءات. وهي مؤطرة بتعريفة منظّمة، ويخبرك المهني كتابةً بالمبلغ المطبق على عقدك.

أما النفقات فتغطي المصاريف التي يُنفقها على ملفك: الطوابع، والنسخ، والشواهد الإدارية، والوثائق المطلوبة من البائع كشهادة أداء الضرائب المحلية. وتُدرج مبدئيًا في سطر مستقل.

موثّق أم عدول

يعرف المغرب مهنتين يمكنهما إبرام عقد بيع عقاري، ويتوقف الاختيار أساسًا على الوضعية القانونية للعقار:

• بالنسبة إلى عقار محفّظ له رسم عقاري لدى الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، يتلقى العقدَ في الغالب موثّق (notaire)، وهي مهنة ينظمها القانون رقم 32.09؛
• بالنسبة إلى عقار غير محفّظ، مملوك بموجب رسم ملكية، يحرّر العقدَ تقليديًا عدول، ثم يخاطب عليه القاضي المختص.

الإعلان لا يذكر دائمًا النظام الذي يخضع له العقار. والمهني نفسه هو من يتحقق من ذلك انطلاقًا من وثائق البائع. وفي بعض الحالات، يمكن لمهنيين آخرين يخوّلهم القانون تحرير العقد أيضًا؛ فاطرح السؤال إذا كانت وضعيتك خاصة.

وبالنسبة إلى عقار بموجب رسم ملكية، اسأل أيضًا عما يترتب على تحفيظه مستقبلًا، وهل هناك مسطرة جارية لدى المحافظة العقارية.

من يدفع ماذا

جرى العرف أن يتحمّل المشتري المصاريف المرتبطة باقتنائه: واجبات التسجيل، والمحافظة العقارية، وأتعاب العقد. أما البائع فعليه التزاماته الخاصة، كالضريبة المستحقة عند الاقتضاء على الربح العقاري، ورفع اليد عن رهن قائم. ويمكن للطرفين تعديل هذه القواعد بالاتفاق، فاحرص على كتابتها في الوعد بالبيع.

اطلب دائمًا تقديرًا مكتوبًا

قبل توقيع أي شيء، اطلب من المهني تقديرًا مكتوبًا ومفصّلًا، بندًا بندًا. ثم اطلب بعد التوقيع الكشف النهائي. ويمكنك أن تسأله أيضًا:

• كيف تُودَع الأموال بين الأداء وتقييد البيع؛
• ما الوثائق التي ينتظرها منك ومن البائع؛
• ما التحققات التي أجراها على الرسم العقاري؛
• متى تتسلّم نسخة العقد وشهادة الملكية باسمك.

المهني الجاد يجيب بوضوح عن كل سؤال من هذه الأسئلة.

حين يحين الوقت

حين تستقر على عقار، يمكن لـgool.li، إذا طلبت ذلك، أن يقدّم لك موثّقًا أو عدولًا. الاختيار لك، وgool.li لا يأخذ شيئًا على العقد ولا يذكر أي تعريفة: المهني هو من يسلّمك تقديره.